Tranzacțiile cu terenuri agricole au intrat, de două săptămâni, în hățișul unor proceduri birocratice gândite pentru a împiedica invazia cumpărătorilor străini, dar care reușesc să creeze probleme doar proprietarilor interesați să vândă.

Românii care dețin terenuri în extravilan nu mai le mai pot vinde oricui și oricum. Din 11 aprilie, când a intrat în vigoare noua lege a tranzacțiilor cu terenuri agricole, trebuie să parcurgă mai mulți pași, începând cu depunerea unei cereri la primărie și continuând cu așteptarea obligatorie a unor oferte de la cumpărători ipotetici și a mai multor avize de la autorități. Noile proceduri, create pentru a asigura respectarea nou-creatului drept de preempțiune la achiziția acestor terenuri pentru coproprietari, arendași, proprietari vecini și stat (în această ordine) pot întârzia tranzacțiile cu o lună și jumătate și este de așteptat să afecteze prețurile de vânzare în viitor.

Încă din faza de proiect, legea a creat controverse, fiind suspectată intenția de bloca cetățenii europeni să cumpere pământ arabil, în condițiile în care de la începutul anului aceștia nu mai au restricții legale. În realitate, singura posibilitate de a pune astfel de piedici străinilor care ar oferi prețuri mai mari decât românii este cumpărarea de către stat. Ministerul Agriculturii nu are însă prevăzut, deocamdată, un buget pentru astfel de achiziții și rămân oricum îndoielnice beneficiile alocării de bani publici pentru a contracara oferte ale străinilor și a transforma statul în proprietar și mai mare de terenuri.

De altfel, restricțiile existente până anul trecut nu au împiedicat deloc străinii să cumpere pământ în România, achizițiile făcându-se prin firme înregistrate local. Aproape un milion de hectare de teren arabil se estimează a fi deținut deja de străini, adică mai mult de 7% din suprafața arabilă totală a țării. Noile restricții pentru respectarea drepturilor de preempțiune vor putea fi și ele ocolite. Pentru a evita întârzieri la cumpărare, străinii se pot îndrepta către cumpărarea de acțiuni ale firmelor cu profil agricol, preluând terenurile, dar și datoriile acestora, ceea ce va pune presiune pe prețul de vânzare. Deși s-a scumpit de peste 20 de ori în ultimul deceniu, pământul arabil rămâne în România mult mai ieftin decât în restul UE. Proprietatea rămâne fărâmițată și pentru că micii deținători nu au motive să vândă la prețuri foarte mici, preferând să folosească pământul în agricultura de subzistență. Noile proceduri birocratice, alături de problemele mai vechi legate de situația juridică a proprietății, și inexistența cadastrului vor pune și mai multe bețe în roate la vânzare și vor încetini investiții într-un domeniu care contribuie la PIB cu o valoare adăugată brută de aproape 8 miliarde de euro.

Dincolo de tergiversarea tranzac­țiilor, noua lege expune proprietarii neinformați din mediul rural unor sancțiuni extrem de dure dacă nu respectă procedurile birocratice create pentru asigurarea dreptului de preempțiune. Acestea includ amenzi între 50.000 și 100.000 de lei și chiar anularea tranzacțiilor.

Pași în labirintul vânzării

Vânzătorul înregistrează la primărie o cerere pentru afișarea ofertei de vânzare a terenului. În termen de o zi lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria afișează oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina sa de internet, timp de 30 de zile.

În 3 zile lucrătoare de la înregistrarea cerereiii, primăria transmite la Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR) (structura centrală/ teritorială) un dosar cu lista preemptorilor, copiile cererii de afișare, ale ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare.

După alte 3 zile lucrătoare, structurile MADR afișează pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.

În cele 30 de zile de la afișarea ofertei, cumpărătorii cu drept de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la primărie.

După ce primește intențiile de achiziție, vânzătorul trebuie să aleagă și să comunice primăriei un potențial cumpărător, ales în funcție de rangul preemptorului și de preț.

Dacă mai mulți preemptori de rang diferit fac oferte la același preț și în aceleași condiții, se respectă ordinea: coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini și statul (ADS).

Dacă un preemptor de rang inferior oferă preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui, vânzătorul poate relua procedura, înregistrând oferta de vânzare cu prețul oferit de preemptorul inferior, dar făcând oferta către preemptorii de rang superior. Potențialul cumpărator trebuie ales însă în maximum 10 zile de la afișarea ofertei.

În 3 zile după ce vanzătorul comunică potențialul cumpărător, primăria e obligată să transmită structurii centrale sau teritoriale a MADR datele de identificare ale preemptorului ales, potențialul cumpărător, pentru a verifica îndeplinirea condițiilor legale.

Dacă, în termenul de 30 de zile, niciun preemptor nu își manifestă intenția să cumpere, tranzacționarea e liberă. Dacă a luat această decizie, vânzătorul trebuie să înștiințeze în scris primăria. Vânzarea „liberă” nu poate fi făcută la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, sub sancțiunea nulității.

Dacă terenul e cumpărat de un preemptor, înainte de încheierea contractului de vânzare la notar e nevoie de aviz final de la MADR (dat de structurile teritoriale pentru suprafețe sub 30 hectare și de structura centrală pentru terenuri mai mari).

Structurile teritoriale ale ministerului au 5 zile lucrătoare termen pentru a verifica dacă preemptorul îndeplinește condițiile legale, alte 2 zile pentru a emite avizul și încă 2 zile pentru a-l publica pe site.

Sursa: Capital